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自全面開放后，2023年迎來了全新的開局，隨著中國商業存量時代的到來和新消費降級趨勢的影響，整個市場紛紛調整了對商業的定位和運營模式。通過拓展商業內容、強化社交體驗、注重環境可持續性、數字化智能化以及提升服務體驗，可以適應消費者的需求變化，并在競爭加大的環境中保持競爭力，商業體將需要靈活應對經濟下行趨勢帶來的挑戰和變化，同時屬于先鋒破局者的新機遇接踵而至。

此次，DESIGN TRENDS 設計趨勢與城事優加聯合創始人雷婷女士進行了一場深度對談，嘗試尋求破局思路。作為深耕于存量商業改造、城市更新、文商旅規劃等領域的佼佼者，她從資深商業規劃設計師到商業操盤者的角色轉變，有著天然的優勢 —— 不僅擁有橫向拓寬、縱深挖掘的商業敏銳度，更兼具了東西視野的開闊性、不同學科管理的多面性，構建以資產管理思維下的全程統籌服務、全線激活的認知高度與商業運營模型。

我們的對話，起始于她個人的深造經歷、設計足跡，延展至城事優加的創立契機與商業模型，探討了其面對常態化回升的商業浪潮，是如何回歸商業本質、長線布局、突破瓶頸、持續多贏的，以及在城事優加豐富的案例實踐中，又是如何精準抓住了商業流量密碼背后的運營邏輯、IP智造、非標化設計和微更新哲學，從而以先行者的身份穩據一席市場。

雷婷 Ting Lei

城事優加聯合創始人

商業總規劃師

商業資產管理師

英國南安普頓大學設計碩士學位

英國南安普頓大學MBA

深耕可行性商業研策和規劃實踐多年，雷婷女士在存量商業改造、城市更新、文商旅規劃等領域頗有建樹。立足于西方的深造經歷，并持續探索東西方文化的差異，她對商業有著天然的敏銳度，擁有操盤者的認知高度，以及豐富的項目策劃、設計與管理經驗，深諳以創新的商業體驗系統和立體化的運營思維，來錨定商業整體定位、構建全局觀模型，從多個維度模擬商業邏輯的交互，涵蓋定位、設計、品牌、招商、運營、財務等不同系統的共生關系。

在她看來，商業需要構建一個可生長的生態圈才有可能成功，設計只是作為一個空間載體實現的基礎，更重要的是商業的定制式規劃邏輯、匹配內容資源的整合和落地運營程度、板塊的交互模式、行業上下游的交流探索，不僅是深度洞察用戶需求，創造的是一種以用戶體驗為核心的在地文化基底的邊界效應，從而促進商業價值的最大增值、社會和公共價值多元化。其作品集規劃邏輯、場域體驗、商業增值之大成，贏得國內外多項設計大獎。

# 01

城事優加，1%“新物種”

做個城事發展的敘事者

城事優加的雛形，誕生于2022年一次偶然的談話。彼時的雷婷，深耕可行性商業研策和規劃實踐已經十余年，面對商業市場的多元變化和存量時代的巨大挑戰，每一個都讓她躍躍欲試。“不局限于設計師的角色，我希望能打開多面立體的角色和多專業邊界，對城市商業的發展和人性需求的洞察做一個長期的探索和實踐。”雷婷談及心路歷程時道。

于是，與大道恒美品牌管理創始人朱美樂的一場對話，直接促成了城事優加“做個城事發展的敘事者”的定位 —— 當雷婷的商業資管邏輯與運營思維，聯袂朱美樂的品牌生長系統與“大品牌戰略”體系，雙方在市場認知、存量項目、消費結構、商業模型、轉化路徑、未來愿景方面達成了默契共識，決定聯合打造一個基于用戶體驗的商業邏輯而衍生內容品牌的綜合型平臺。

到今天，雷婷回憶起來創業的決心時說道，“初心就是想探索一下，顛覆一下，實踐我們的熱愛。我們希望構建一個看似反商業思維的新商業生態系統，以文化策略驅動的商業體驗系統規劃和運營驅動激活商業空間最大價值的目標，來規劃我們心目中理想的商業世界。”

初心如此，但她也深知，商業市場的競爭激烈而殘酷，光有一腔熱愛是遠遠不夠的。夯實的專業基礎疊加創新的商業模式、強大的國際化團隊、利他共贏的資源聯盟、務實的執行落地能力，才是城事優加得以大步前行的底氣。

回溯過往，不難發現，雷婷對商業研策的深度，一方面源自去英國求學多年的深造經歷，以及輾轉于多個國家旅居、工作的體驗，這期間她親歷了東西方文化的差異，培養了以東西融匯的商業視野來指導實踐的思維；另一方面，步入設計行業后的她，對商業一直保持強烈的好奇心和探索欲，喜歡觀察和研究不同的商業形態和人性需求的變化，以多元視角的產品運營思維，對項目進行商業內容策劃和規劃設計，攬獲諸多國際獎項的認可。

帶著十余年深耕可行性商業研策和規劃實踐的寶貴經驗，雷婷為城事優加構建起高屋建瓴的商業策略模型。這一套獨特的商業敘事方式，基于在地文化的用戶體驗和城市賦能邏輯，是一個去中心化、去傳統模式化的新物種。具體來說，“我們不再用傳統商業模式化的技巧和套路化的定位模板，去制定策略、去套用新商業，也不再只用看似嚴謹邏輯的數據分析報告去規劃商業的未來，它應該回歸到對真正人性化的體驗需求的探索。”

談及城事優加面對的環境生態時，雷婷補充道：“商業新消費存量時代來臨，城事優加也許是這樣一個穿越沼澤地的稀缺物種，即使99%的嘗試者終將被沼澤地所吞噬，也許我們可以成為那1%幸存的開創者。”

# 02

不止于一家專業的商業咨詢公司

發揮平臺優勢，激活城事空間附加價值

三月初，城事優加的正式啟動儀式于廣州設計周圓滿落幕。在活動現場，雷婷從一個創始人的視角，為現場觀眾拆解了城事優加的核心運營邏輯、商業工具模型和實踐案例。在我們的對話中，雷婷從更加聚焦的角度，詳細深入地闡述了城事優加的五大商業哲學。“這是城事優加的立身之本，也是核心優勢所在。”

城事優加啟動儀式現場

正如雷婷分享的，城事優加自創立以來，便致力于以高屋建瓴的獨特反商業思維模式，提供以用戶體驗為中心的創新商業模型，在國際多元化專業團隊的產品運維背景下，為中國城市進程與商業發展中的城市存量改造與非標商業體，提供從前策研判、策略規劃、空間內容集合定位與場域文化品牌運營的商業服務創造，實現城事空間與新商業價值IP創造的綜合解決方案，激活商業資產價值，促進業主方、政府和公共場域的多元價值最大化。

在她的引領下，城事優加不止于一家專業的商業咨詢公司，而是依托綜合型平臺的精益管理而生長出多元化觸角，“我們擁有新商業規劃邏輯下的用戶體驗研究 LAB，同時兼具空間、內容、運營、品牌、資產等復合思維系統，開創以商業服務設計模型為基礎，定制商業內容規劃和落地運營策略，具備將策略研究和內容資源轉化為前瞻性戰略的創新方案，并為價值實現與落地提供立體的商業藍圖。”

從資管和運營思維、商業體驗系統模型、策展式場景、跨界資源到上下游生態鏈，城事優加的商業哲學覆蓋了一個商業體得以存活并有效運營的方方面面。從整體來看，“城事優加善于在多方認同與協作中，前期進行整體商業定位和內容規劃落位，提供一整套的綜合解決方案藍圖。而后期最重要的在于城事優加的生態鏈平臺優勢，我們鏈接的戰略盟友，無論是以大品牌戰略驅動商業價值的大道恒美品牌管理，還是致力于商業內容資源落地運營的洲域文化，或是商業資產管理、產商品牌內容、設計、金融資本等方面的盟友，將會共同助力客戶實現品牌價值和商業空間資產的激活。”

建構商業體驗系統模型

推導商業綜合解決方案

城事優加善于從多角度分析產品，無論是商業資產激活或是實現品牌價值，都補齊了商業模型的思維，因而基于用戶體驗的運營思維診斷具體的問題點和商業的可行性，在多方認同與協作中，進行整體商業定位和內容規劃設計，提供一整套的綜合解決方案。

站在甲方的視角上，洞察商業虹吸效應的本質，我們基于商業體驗系統思維早期介入項目前期定位，分別從人性需求設計、品牌、招商、運營、財務等多個模型，來推導商業坪效和用戶體驗的平衡點，助力運營的效率、品牌的溢價及商業的回報率。

運營思維驅動產品模型

引領商業內容持續創新

城事優加的定位，不止于一家專業的商業咨詢公司，而是一個基于用戶體驗的商業邏輯而衍生內容品牌的綜合型平臺。我們以運營思維驅動產品模型，內容產品驅動平臺運營，運營導向構建商業模型，引領商業內容持續創新，不斷在行業內留下高度的專業認知。

立足于國際化，根植于本土化，我們在創造的是一種在地文化基底的邊界效應—— 不是脫離中國市場去追從國外的東西，而是借國外的思維模型來解決中國式的問題。無論是對設計、藝術還是文化，我們都以新思維模型來構思，在東西融合的跨界狀態下，提供一個獨特的極具策略性的商業創新規劃思路。

博物館式策展場景

多元業態沉浸體驗

城事優加堅持的商業敘事方式，是基于在地文化的用戶體驗和城市賦能邏輯，以激活商業空間最大價值的目標來規劃我們心目中理想的商業世界。

我們是以博物館式的策展場景植入互動內容，規劃每一個商業場景及其引入的每個品牌。激活場景坪效，重點不在于喚起購買的行為，而是沉浸式商業體驗和社群交互，自然而然地完成商業價值的轉化和增值。

跨界資源整合統籌

多元業務觸點達成

城事優加堅持的跨界，有兩層含義。首先是思維的邊界足夠廣闊，創新的動力足夠充沛。在我們看來，手法、工具都是基礎，更重要的是可以抽離出對產品本身的局限性觀察，從一個全知的俯瞰視角統籌整個商業形態 —— 站得越高，看事情的廣度和立體性就越強，游刃有余地掌控各個環節。

其次是跨界鏈接不同專業領域的資源。我們擁有從產業資源、品牌業態、智慧科技、藝術裝置到營銷活動等內容資源，在操盤項目時將多元趨勢、運營精髓植入思維之中，擔當著導演般的角色去指引各種功能的走向和體驗的達成，統籌著各專業間的高效率交互。

構建行業圈層深度交互

激活城事空間生態價值

城事優加的平臺屬性，根植于行業圈層的深度交互，亦體現在行業上下游生態鏈的構建。我們的“城事三人行”的交流訪談，集合了地產商、政企、商業運營方、設計師、品牌主理人等不同立場的觀點，組織沙龍分享、線下活動，以商業思維構筑一個思想互動的靈魂空間。

在行業上下游生態鏈的構建上，我們打破城市的邊界、生活與商業的邊界、思維的邊界，以開放姿態廣納朋友，以嚴選標準賦能商業，以多個維度的智力成果圍合起生態閉環，激活城事空間生態價值。

# 03

縱身投入存量商業的藍海

以非標設計打好“沉浸牌”

時代車輪滾滾向前，城市化進程速度漸緩、商業生態圈流量變貴、Z世代消費力量強勢崛起......在如今的商業市場上，似乎“差異化”已經成為每個商業體的標配，然而僅僅以換湯不換藥的場景配方，很多項目最終還是難免陷入同質化、批量化的怪圈。如何真正構建差異壁壘？如何實現商業破圈？如何規劃不同商業體的投資、運營回報周期？城事優加不懈探究這一系列的議題。

在城事優加的模型中，一個好的商業空間必須要從運營與內容管理層面出發，即包括“空間如何呈現”、“用戶在這個空間發生了什么故事”、“如何能把故事留在用戶記憶中”。好的商業空間與用戶之間是否有“共情”，在這種情況下會產生一種用戶體驗感的“邊界效應”。

“邊界效應是在地文化基底的一種體現，我們希望通過這種體現，讓生活其中的人們在不同的文化中，體驗到與在地文化所蘊含的精神和情感上的聯系。”從商業經營的角度來講，“邊界效應”首先意味著一種空間和場景的體驗，因為人的行為是一種社會性行為，設計師要考慮到用戶在這里面會發生什么故事。如果沒有這種文化體驗感的空間體驗感，人與人之間就沒有“共情”。

麗江祥和商業步行街

正如城事優加聯合創始人朱美樂說的，“當商業做到高級了，其實是回歸人性的，是用文化連接的。”雷婷亦堅信這一點，“比如說，你到某個城市旅行，你會發現它不同于別的城市，它有著自身獨特的歷史底蘊，每個地方都有自己獨特的故事。這種差異性讓人們對這個城市產生了深深的認同感和歸屬感，這也是為什么我們會對自己的項目提出‘文化記憶’這樣的理念。”

因此，當存量商業遇到城市更新，如何將老舊商業改好、改活？雷婷認為，這是一個很復雜的話題，商業地產和城市更新的邏輯，它們之間并不是割裂的關系，而是有很強的關聯性。傳統的商業地產開發是重資產的模式，投資規模大、投資周期長、回報慢、風險高，而城市更新的核心是以人為本，強調以用戶體驗為中心，存量時代需要通過城市更新，要實現商業空間的再利用，從而實現經濟結構轉型和商產升級。

時代在變，消費群體的需求也在不斷發生變化，對于商業項目來說，更要注重其是否契合時代發展的變化。從全球范圍來看，存量商業改造已經成為一種必然。“比如美國曼哈頓有一座名叫 St.Stephen's Place 的舊倉庫經過改造后，已成為當地知名的購物中心；新加坡也有一座建于 1950 年代的老百貨公司 King’s Harrods，經過改造后重新煥發出生機。對于老舊的存量商業的激活，至少要滿足經濟價值、用戶體驗價值和社會價值的三方價值鏈，才有可能盤活、改好。”

顯而易見，面對存量時代的商業藍海，城事優加的答案是：將基于城市歷史和文化精神而構建的空間體驗感引入到商業中去，用情感鏈接人與人之間的關系，通過一種無形卻真實存在且真實發生在人們生活中的聯系，潛移默化地完成商業價值的轉化。只有緊緊圍繞這條主線，才能形成真正的“沉浸式體驗”。

# 04

深入流量內核

撬動IP智造的商業新價值

縱觀這些年的城市商業創新，IP是一個經久不衰的流量價值點。然而市場上很多的IP，生命力旺盛卻花期短暫，難逃“曇花一現”的命運。在雷婷的觀察中，這類IP的爆火與消逝，原因在于城市商業IP過于“臉譜化”和“同質化”，無法很好地發揮自身特質，更沒有形成識別度。“這也是城市商業IP的發展瓶頸所在，如何將一個城市的文化和特色充分挖掘、放大、提升，并和商業有機融合，成為重中之重。”

城事優加深諳如何實現城市商業IP的有效造勢、可持續運營，以及洞察到IP智造的未來趨勢。“在未來，城市商業IP將成為城市發展的一種趨勢，它就是一個城市的靈魂，是一定時期內的文化載體，而不是一個簡單的建筑或Mall，最重要的是要有自己獨特的文化特色和故事，與當地文化、經濟、生活等相互交融，讓用戶體驗在潛移默化中接受影響。真正構建一個有生命力的城市商業 IP 的難度與挑戰依然很大，它需要城市管理者、開發商和運營商付出更多的時間和精力，才能讓它逐漸‘生長’起來。”

消費升級的大背景下，當IP打造已初步形成差異化，后續的IP運營則為其強化個性觸點和情感鏈接，這也成了商業最重要的內容之一。在雷婷看來，成功的城市商業IP打造，也是一個文化融入城市商業發展的過程，購物中心不能一味地去追求流量、業績和規模，而應該在滿足城市精神需求、提供消費體驗的同時，吸引更多有文化、有態度的新時代消費者。“最近的上海張園文化商業。它以‘上海味道’為主題，對原有傳統文化進行了創新性的轉化和發展，通過沉浸式的場景營造、獨特的文化符號以及社交新場景，將城市特色與文化注入其中，并成功打造出了一個經典的城市IP。”

誠如她多年實踐得出的商業經驗所示，城市商業IP的打造與構建，并不是一蹴而就的事情，而是要用時間來打磨一個能夠“落地生根”的主題IP。“這種‘落地生根’不僅指實體商業項目的規劃落地與運營管理，更是對城市歷史和文化進行挖掘與保護，在此基礎上進行創新、融入與提升，而這也正是目前很多城市商業IP打造需要努力的方向。”

新光天地綜合體

不得不提的是，隨著新一代年輕消費群體成為消費市場的主力，他們的個性化需求層出不窮，對于商業中心提供的產品和服務提出了更高層次的標準，這也驅使城事優加不斷迭代定位模型：“我們未來能做些什么來滿足這樣一批年輕消費群體？我們需要深度洞察用戶需求，找到驅動商業生長的密碼，連接人與人之間最有溫度的方式，擁有對商業的定制式藍圖規劃邏輯，匹配內容資源的整合和落地運營程度，還要探索怎么利用現有的空間載體去賦能和激活商業價值。”

雷婷以城事優加的項目案例新光天地綜合體為例，這是一個大盒子商業MALL內的頂層商業的微更新改造項目，目標是利用現有的非租賃空間來做新的內容規劃和落地運營，去激活商業內部的高樓層價值，增加消費引流和客流量。“我們通過用戶體驗的研究，在定位上以主題策展式集合內容品牌，打造玩趣一體的公共商業空間，引入多個首店快閃品牌集合，規劃劇場空間做社群的線下沙龍和交流。運營落地策略是引入不同的商業品牌主理人的分享活動，串聯場地各內容品牌的線下社群，通過線下線上的內容運營，讓人與人之間的連接更有溫度，促進線下更多的社群交流互動，讓它演化成一個可生長的新消費社群文化，激活大盒子商業內具有吸引力的小尺度商業空間，從而促進商業價值的最大增值、社會和公共價值多元化。”

# 05

數實融合的Web3.0時代

讓體驗從“在線”變成“在場”

Web3.0時代到來，AR/VR硬件迅速迭代，ChatGPT和AI全面發展......目前中國的商業化進程，已經步入了新消費體驗時代，線下實體商業面臨著全新的挑戰。雷婷認為，“我們不能回避現在實體商業和線上未來商業場景體驗的虛擬交互實現，如現在的元宇宙熱潮，通過建構線上3D元空間，完成應用場景從線下到線上的轉變，讓體驗從‘在線’變成‘在場’。虛擬場景打破現實時空的界限，這個概念對線下實體商業、線上購物以及零售行業也帶來了前所未有的影響。”

當傳統商業管理公司在利用虛擬技術和創意設計能力為城市發展賦能時，也就等于激活了傳統商業空間的商業價值。基于 Web3.0 的元宇宙概念，我們可以將其理解為一個數字化的虛擬世界，意味著元宇宙產業將與實體商業進行鏈接。未來，城事優加希望能將元宇宙和其商業生態平臺結合起來，構建一個虛實相生、亦虛亦實的世界，讓元宇宙產業的核心概念與平臺的運營能力相結合。

香港置地啟元商業項目

如今的城市商業地產復蘇局面，與三年疫情時期、疫情之前的情況相比已大相徑庭。作為商業的價值創造者，在規劃與運營上應朝哪里發力？面對這一時代命題，雷婷與我們分享了她觀察到的種種趨勢與變化，目前城市商業地產的復蘇點主要體現在三方面：

第一，疫情帶來了線上線下的深度體驗融合，線上數字內容與線下沉浸體驗的邊界不再涇渭分明，而是數實融合、相互聯動的交互狀態；

第二，許多開發商開始建立一個新的長線商業理念，包括運營管理的理念、資產運營的理念以及客戶服務的理念；

第三，社區商業將在城市的各個區域中扮演越來越重要的角色，人們對家附近一公里商業業態的探索欲和依賴性提升。

?“疫情結束后將迎來全新的消費需求和消費習慣，而Z世代年輕群體是未來的消費主力人群，他們的需求在哪里？”雷婷觀察到“Z世代”是一個非常特殊的群體，在千禧年的全球化浪潮、在互聯網環境中成長起來的他們，形成了獨特而鮮明的代際個性、消費觀念、行為方式與心理特征，對事物有更高的要求和期望。

CBRE世邦魏理仕發布的《Z時代洞察：Z世代消費主張》報告，呈現了這一客群在各個維度上的消費偏好。報告顯示，在所有購物中心消費行為中，有66%的Z世代消費者主要關注購物體驗，有57%的Z世代消費者愿意為購物中心消費體驗買單。

城事優加堅信，回歸商業本質才能長久，對于商業資產持有者來說，如何做好資產的全生命周期規劃和產品運營增值服務是關鍵點。“所以我們應從現在開始思考，首先圍繞用戶體驗和用戶需求而不是圍繞競爭對手，要建立長線的商業理念，需要在未來的規劃中，聚焦于產品品質、品牌和場景等核心內容，研究商業內容規劃變和不變的核心價值。同時，項目運營中不斷關注用戶的需求變化，而這種變化是基于對商業本質的不斷思考。”

——

在日益白熱化的存量商業時代，在浪潮洶涌的新消費體驗時代，從人性出發，以文化扎根，以共情鏈接，回歸商業本質，是城事優加獨樹一幟的商業價值觀。“這其中，文化和共情是關鍵，資源整合是關鍵，打破邊界，打破常規。”

多學科交互，多領域跨界，多鏈路資源整合，城事優加作為一個基于用戶體驗的商業邏輯和資產管理思維而衍生內容品牌的綜合型平臺，是協助甲方建構商業藍圖的導演或總規劃師角色，去指引各種功能的走向和體驗的達成。整場訪談下來，我們清晰看到，其正以創新的商業體驗系統和立體化的運營思維，來錨定商業整體定位、構建全局觀模型，發現資源之間的關聯及差異，從而調動、整合更多資源，為商業項目做支撐和服務，最大程度上平衡和促成各方利益，實現多方共贏的局面。

依托在場所端、運營端、品牌端、客群端、資管端的全面洞察與協力統籌，城事優加在商業領域脫穎而出，成為存量時代中預判趨勢、引領變革的一匹黑馬。談及未來規劃時，雷婷展望道：“城事優加還是會繼續保持初心，做有價值的IP創造者，激活未來城事生態鏈。在今后的發展中，我們將繼續構建完善新商業生態系統平臺，堅持突破思維邊界、進行學科跨界，首先從一個全新的俯瞰視角統籌整個商業形態，其次是繼續尋找同盟伙伴，整合行業上下游的關鍵資源，形成一個信息共享、邊界互通、商業共贏的聯合體，真正激活跨界內容平臺的價值，共創城市商業的美好未來。”

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